upntaipeinews-3/12-12-taipei news-定存族紛轉換投資目標，大台北店面成交量逐季回溫

定存族紛轉換投資目標，大台北店面成交量逐季回溫
隨著央行不斷降息，定存利率節節下降，而另一方面由於店面價格近來已有明顯下修，使得投資店面的投報率逐季緩步上揚，造成與銀行定存間的利差愈來愈大，吸引不少定存族轉入店面投資，使得店面成交量逐季回溫，永慶房屋建議，現階段想投資店面的投資人，只要掌握「345投報率原則」，以商圈內的店面空置率為標準，設定投報率，選擇具投資價值的優質店面產品，在不景氣中依然能夠在店面市場中有穩健的投報收益。

永慶房屋店面事業部經理李元鳳表示，央行從去年9月至今年2月，連續下調利率9碼半(2.375%)後，不僅買方的貸款利息支出大幅減少，同時銀行存款利率也大幅下修，1年期定存利率僅約1.1%，而如果是大額存款(泛指500萬元以上)的1年期定存利率更只剩0.17-0.29%，將1000萬元存放銀行定存，每個月只領到1420元左右的利息收入，在無利可圖的情況下，高達17兆的定存，必將大量流出，投入股市及房市，而店面產品由於近來價格已有明顯的修正，且具有穩定的租金收益，因此近來已明顯受到定存族的青睞，帶動店面的成交量擴大。

依據永慶房屋統計集團內店面成交資料顯示，大台北地區的店面成交量在去年第三季創下近5年來的新低量後，有逐季回溫的現象，97年第四季的店面月均量較97年第三季成長了22%，而今年第一季截至2月底的統計，也較97年第四季的月均量成長18%。

而另一方面，隨著店面價格的下修，店面投報率則有逐季緩慢上揚的趨勢，依永慶房屋成交資料統計，台北市的店面平均投報率由96年第一季的3%，到今年第一季為3.3%，而台北縣的店面平均投報率，則由96年第一季的3.1%，上升到今年第一季的3.5%，而同一時間，五大行庫的1年期定存平均利率則從2.2%下調到1.1%，以台北市來看，投資店面與定存的利差由96年第一季的0.8%(3.0%-2.2%)，擴大到今年第一季已達2.3%(3.3%-1.1%)，以3000萬的現金來看，現階段投資店面的年收益約為105萬元，而放定存的年利息收益為33萬元(若為大額定存，年利息收益僅約5.1萬元)，比投資店面每年至少少了72-100萬元的收益。

李元鳳認為，雖然近來店面成交量有回溫的現象，但由於經濟景氣仍未見改善，承租方的租金負擔能力不足，隨時有可能因為經營不善而關店造成空置，因此投資者選擇店面產品時應掌握「345投報率原則」，以商圈內的店面空置率為標準，設定投報率，商圈內店面空置率在5%以下的，選擇店面可以2.5%至3%投報率為準、而空置率在5-10%的，投報率可控制在3%至4%、如果是空置率超過10%的商圈，則投報率至少要在4%以上，而且隨著空置率愈高，要求的投報率也應相對提高。

李元鳳分析，空置率是決定租金穩定性很重要的因素，在目前不景氣的影響下，許多商圈的店面空置率都超過了一成甚至接近兩成，而在這時候空置率還能保持在5%左右的商圈，通常是聚客力較強的商圈，因此選擇這些商圈投資也就相對安全，像忠孝SOGO商圈、中山北路晶華商圈、士林夜市商圈、南京西路商圈…等，空置率都還在5%左右，在這些商圈中，如果有2.5%至3%投報率的產品，就可以趁勢逢低進場。

另外像台北車站商圈、羅斯福路公館商圈、永和頂溪商圈、師大夜市、西門町商圈等捷運站周邊的商圈，雖不若市中心大型商圈的高度集客力，但佔交通便利之優勢，通勤人潮多，商圈內的店面空置率多在5-10%之間，選擇這些商圈的店面時，投資門檻可設定報酬率為3%至4%；而如果是一般人潮集散力較不穩定，承租對象也較不易有中長期的穩定來源的商圈，空置率通常都在10%以上，針對這類商圈，店面投資的投報率須設定4%以上，較能夠降低風險，獲取穩健的收益空間。

店面投資『345投報率原則』 商圈空置率
建議投報率
推薦商圈

5%以下
2.5%-3%
忠孝SOGO商圈、中山北路晶華商圈、士林夜市商圈、南京西路商圈

5%-10%
3%-4%
台北車站商圈、公館商圈、永和頂溪商圈、師大夜市、西門町商圈

10%以上
4%以上
--



資料來源：永慶房屋店面事業部

大台北地區近兩年店面成交價量趨勢

資料來源：永慶店面事業部
註1：「月均量指數」係以96年第一季之月平均成交件數為基期(100)，再以各季月平均成交件數相對96年第一季月平均成交件數之比值。
註2：98Q1為統計98年1、2月之成交資料。